대구 범어자이가 용도용적제(상업지역 내 주거비율에 따라 용적률을 차등하는 제도)의 맹점을 이용해 용적률을 과다하게 적용받아 세대수를 늘렸다는 논란이 제기되고 있다.

사실상 주거용 오피스텔용으로 설계해놓고 업무용으로 분류해 용적률을 과다하게 적용받았다는 의혹이다. 이로 인해 추가로 완화된 용적률은 45.19% 정도에 달한 것으로 관측됐으며, 30세대가 늘어나는 효과를 가져왔다는 분석이다.

범어자이는 대구시 옛 도시계획조례의 용도용적제를 이용해 주택의 연면적 비율을 70~80%로 판단, 560%의 용적률을 부여받았다. 여기에다 공공시설 등 부지 제공, 공개공지 등의 확보 등을 통해 최종적으로 용적률은 687.89%까지 늘어났다.

범어자이의 오피스텔이 주택으로 구분된다면 주택의 연면적 비율은 70~80%에서 80~90%로 올라가고 용적률 역시 560%가 아니라 500%만 적용받아야 한다. 이로 인한 최종 용적률 또한 687.89%가 아닌 642.7%가 돼야 한다는 분석이다.

범어자이는 대구시 수성구 범어동 48-26번지 일원에 지어지는 주상복합으로 아파트는 399세대, 오피스텔은 52실에 이른다.

논란의 핵심은 대구시가 범어자이에 대해 용도용적제를 적용해주면서 주거용시설인 오피스텔을 업무용시설로 분류해 주택의 구분에서 제외시키고 결과적으로 45.19% 용적률을 추가로 완화해줬다는 점이다.

사실상 주택으로 사용되는 범어자이를 분류가 오피스텔이라는 이유로 업무용시설로 판단한 것이다. 결국 대구시의 이러한 판단으로 범어자이는 아파트 또는 오피스텔 약 30세대를 추가로 짓게 됐다.

용도용적제의 목적은 상업지역의 기능을 현실화하기 위함이다. 오피스텔이라 하더라도 업무용이 아닌 주거용은 용적률을 제한해 본래의 기능을 살리는 데 있다. 그러나 이처럼 업무용과 주거용을 구분하지 않으면서 문제점을 노출하고 있다.

주택법에 따르면 오피스텔은 엄밀히 준주택으로 구분하고 있고 주택과는 차이를 두고 있다. 범어자이 역시 대구시 도시계획 조례에서 주택의 연면적만 계산해 넣는 맹점을 이용해 오피스텔을 따로 구분해 용적률에 포함을 시키지 않은 것이다.

하지만 상위법인 건축법에 따르면 같은 법 시행령 별표1 용도별 건축물의 종류에서 보다 상세하게 오피스텔에 대해 정의하고 있는데 업무시설로서 오피스텔은 업무를 주로 하며, 일부 구획에서 숙식을 할 수 있는 건축물로 정의하고 있다.

따라서 오피스텔이란 명칭을 사용하더라도 업무를 주로 하지 않으며 일부 구획이 아닌 전부 구획에서 숙식을 한다면 이는 법에 의한 오피스텔이 아니라 주택이라 보더라도 무관한 상태가 되며 준주택으로도 구분돼서는 안 된다는 것이다.

범어자이 오피스텔의 경우에도 아파트와 동일하게 전용면적 84㎡ 형태로 지어질 계획으로 자세한 내용은 공개되지 않았지만 방 3개, 화장실 2개 등 거실과 주방을 갖춘 전형적인 아파트의 형태로 조성될 가능성이 높다.

범어자이의 건축설계를 맡은 T사 역시 “오피스텔은 주거용 형태로 구성돼있다”며 “주거용이라 하더라도 분류상 오피스텔이기 때문에 업무시설로 구분되고 용도용적제에 적용을 받지 않는다”고 말해 관련법과 조례의 맹점을 드러냈다.

대구시 관계자는 “기본적으로 오피스텔은 비주거용이기 때문에 업무시설로 판단하고 있다”며 “실제로 주거용으로 쓰는지에 대한 여부에 따라 구분이 바뀌는지는 아직까지 제대로 파악한 바가 없고 뚜렷한 해석이 나온 것도 없다”고 말했다.

한편 본지는 건축법에서 정한 업무시설에 맞지 않게 오피스텔을 주거용으로 쓰는 경우 해당 오피스텔은 주택으로 봐야 하는지 국토교통부에 질의했고 회신 결과에 따라 법령해석을 의뢰할 계획이다.