대각지구는 포항지역 도시개발사업 가운데 가장 복잡한 구조를 갖고 있다.

온천개발지구로 개발하기 위해 대부분 사업 부지를 상업지역으로 변경했지만 세월이 지나면서 온천개발은 퇴색했다. 사업 착공도 하기 전에 상업 및 준주거지역으로 용도지역을 확정한 것이 화근이 됐다.

정상적인 사업 추진을 위해 상업과 준주거지역을 과감하게 축소해야 하지만 토지 소유주 및 조합원들의 반발을 무마하기는 쉽지 않다는 점에서 딜레마다. 경북도와 포항시, 조합 등은 특단의 대책을 마련해야 한다.

대각지구에는 포항시유지와 국유지는 전체 14.05%인 11만4389㎡에 달한다. 포항시 땅은 7만3001㎡이며 국공유지는 4만1388㎡다. 이 지역을 어느 정도 활용하면 조합원들을 설득할 열쇠가 될 수도 있다.

도시계획 전문가들은 “상업지역을 대폭 조정하면서 포항시와 국공유지를 사업성 있게 활용하는 방안을 모색해야 하는 특단의 대책마련이 필요하다”며 “대각지구조합 측에서도 이를 받아들일 수 있을 것”이라고 제안했다.

◇사업면적 줄이고 용도지역 바꿔야 하는데…‘모두 무산’
포항시는 지난해 사업의 신속한 진행을 위해 먼저 경북도에 당초 면적 79만1152㎡ 가운데 6만5142㎡를 도려내는 과감한 변경안을 내놨지만 무산된 것으로 알려졌다. 조합원들의 강한 반발이 예상됐기 때문이다.

제척되는 면적 상당수가 포항시 소유 토지인데다 개발에 어려움이 따르는 경사진 임야에 불과해 변경안 통과에 나름의 가능성이 점쳐졌지만 도시계획위원회에 해당 안건이 회부조차 되지 못한 채 무산된 것이다.

대각지구 토지구획정리조합 측에 따르면 포항시유지 면적을 제척하는 것은 반대의 의견이 없지만 경북도가 도시개발법에 따라 용도지역까지 바꿀 것도 같이 요구해 조합원의 동의를 받을 수 없었다고 설명했다.

대각지구가 30년 동안 해결되지 못한 사업이기 때문에 경북도가 도시개발법을 적용시켜 포항시로 털어내려 한 것이 아니냐는 주장도 있다 도시개발법으로 넘어가게 되면 포항시 단독으로 사업의 승인 및 변경권을 갖게 할 수 있기 때문이다.

반면 포항시 입장에서는 계속해서 구 토지구획정리사업법으로 추진하고 싶은 것이 속내일 수밖에 없다. 사업 가운데 문제가 생길 경우 경북도와 책임을 분산시킬 수 있기 때문이다.

이같이 대각지구가 누구나 손대기 꺼려하는 뜨거운 감자로 부상하게 된 이유는 상업지역과 준주거지역이 99%에 이르는 기형적인 구조를 취하고 있기 때문이다. 사업 인가 후 27년간 해당 지역으로만 존치된 것이 지금의 골칫거리가 된 셈이다.

대송면 부동산 관계자는 “이미 27년간을 상업지역 또는 준주거지역으로 정해진 채 거래가 돼오고 세금을 매겨왔는데 이제 와서 용도지역을 변경하면 누가 재산상 손해를 보상할 수 있겠느냐”고 말했다.

◇99%가 상업·준주거지역 현실에 맞게 과감한 변경으로 해결해야
현행법상 도시개발구역으로 지정될 경우 사업이 완료되는 시점에 용도지역이 변경되지만 구 토지구획정리사업법으로 진행된 대각지구는 사업이 완료되지도 않은 채 용도지역이 우선 변경됐다.

그 결과로 사업이 끝나지도 않았음에도 이미 대각지구는 상업지역과 준주거지역으로 정해졌다. 현재까지도 90%가 넘는 면적이 임야와 논밭임에도 도시지역으로서 가치를 인정받아 거래와 세금에 영향을 미치고 있는 것이다.

대송면 대각리 산 132번지(5만2487㎡)의 공시지가를 살펴보면 사업이 승인된 1994년, 전년도 평(3.3㎡)당 4만986원이던 공시지가가가 18만5454원으로 2.74배나 올랐다. 2020년은 1993년 대비 4.77배 오른 28만6820원인 상황이다.

종합토지세를 비롯한 각종 과세에 공시지가가 영향을 미치는 만큼 상업지역 또는 준주거지역으로 세금을 납부해온 대각지구 소유자 및 조합원들은 용도지역이 변경될 경우 가치 하락에서 오는 재산상 피해를 주장하게 되는 것이다.

그러나 현재 거래되고 있는 현실 가격에도 주목을 해야 한다는 것이 전문가들의 입장이다. 본지가 파악한 해당 지구의 경매 현황에서는 기본 세 차례 유찰로 인해 상업지역에 걸맞지 않는 가격이 형성되고 있기 때문이다.

대각리 산1*1-2번지(1551㎡)의 경우 지난해 8월 2억6366만원으로 경매에 부쳐졌는데 세 차례 유찰로 9043만원까지 떨어졌다. 경매가 평당 56만원에서 19만원으로 곤두박질 친 것이다.

마찬가지 같은 날 경매에 부쳐진 대각리 산1*1-4번지(930㎡)의 경우에도 1억6565만원에 경매에 부쳐졌다가 세 차례 유찰로 5681만원으로 떨어져 경매가는 평당 61만원으로 매겼지만 현재는 21만원이 됐다.

대각리 산1*8-1번지(900㎡)는 지난해 6월 3398만원에 감정돼 경매에 부쳐졌는데 네 차례 유찰로 816만원까지 떨어졌다. 평당 12만원에 감정됐는데 2만9천원까지 떨어진 셈이다.

이 역시도 모두 유찰된 최저가일 뿐 실제 낙찰가는 얼마나 더 떨어질지는 알 수 없는 상황이다. 현실가는 감정가가 아닌 낙찰가로 정해지는 만큼 현재 대각지구에 매겨진 가격은 공시지가보다도 못한 상황을 방증하고 있다.

도시계획 전문가 A씨는 “대각지구의 상업지역이 상업지역으로서의 가치를 받기 위해서는 사업이 완공돼야 한다”며 “해당 지구는 말만 상업지역이지 매겨진 공시지가보다 가치를 인정받지 못하고 있다”고 말했다.

이어 “현재의 기형적 구조를 탈피하고 현 도시개발법에 맞게 사업을 착수하더라도 환지방식으로 추진되는 만큼 소유주들은 공평하게 분배를 받을 수 있다”며 “지금의 용도지역을 고집할 경우 향후 지구의 전체 가치가 하락할 것”이라고 전했다.