부동산업계 "세입자의 실질적 주거안정 위해 매매가 안정이 더 우선"
특히 즉시 시행된 임대차 3법 중 내년 6월 시행예고 된 ‘전월세 신고제’를 제외한 ‘계약갱신 청구권제’와 ‘전월세 상한제’에 대한 세입자 및 임대인들은 입장에 따른 다른 반응을 보이고 있다.
기존 전세 세입자는 계약갱신청구권제로 인해 2년의 계약 갱신을 보장받는 동시에 전월세상한제에 의해 보증금 인상이 5%로 제한돼 부담을 크게 덜게 됐다.
하지만 집 주인들의 입장은 시세 상승에 따른 전세보증금 인상을 요구할 수 없게 된데다 본인(직계존속‧직계비속 포함)의 실거주 목적을 제외하고는 사실상 세입자의 계약갱신요구를 거부할 권한이 없어 ‘울며 겨자 먹기’로 계약갱신을 해야 하는 입장이다.
지금의 시장 상황을 대변할 만한 사례가 있다.
경주시에 거주하는 A씨는 포항 자이아파트(114.4A형)에 입주 당시인 지난 2018년 8월 이 아파트를 3억원에 매입해 그 달 2억원에 2년간 전세 임대를 줬다.
두 달 전 계약 만료일이 다가옴에 따라 계약갱신의사를 밝힌 세입자와 구두로 보증금 인상에 대한 합의를 했고 당시 전세 계약 시세인 3억원에 조금 못 미치는 2억8000만원 수준으로 합의를 마쳤다.
하지만 임대차3법 통과 후 세입자는 법에 따라 2억원의 5%인 1000만원만 인상해야 한다고 하며 계약서 작성을 요구해왔는데 A씨는 이를 거부할 수 없는 상황이다.
A씨는 8월 8000만원의 보증금 인상분에 따른 소득이 발생할 것을 예상하고 있었으나 전월세상한제에 의해 7000만원의 손해를 보게 됐다.
반면 세입자 B씨는 추가 대출을 통해 보증금 인상분을 마련해야 했으나 당장 마련 가능한 수준에서 보증금 인상이 이뤄져 이번의 임대차3법에 크게 도움을 받게 됐다.
결과적으로 임대차3법 시행으로 인해 전세세입자들은 전세보증금 인상에 따른 무리한 추가대출을 피할 수 있고 2년의 계약기간이 보장되어 주거안정 또한 조금이나마 더 보장받을 수 있게 됐다고 반기는 입장이다.
하지만 포항 대잠동 S공인중개사무소 대표는 “통상적으로 아파트 매매가 상승이 전세가 상승을 동반하기 때문에 매매가의 안정이 이뤄지지 않는다면 보증금 인상에 따른 세입자들의 부담은 계약갱신 2년 후 더 큰 눈덩이로 돌아올 것”이라고 지적했다.
이어 “전세 세입자들의 실질적인 주거안정을 위해서는 매매가 상승세를 안정시킬 더욱 강력한 정책이 요구된다”고 말했다.
자산관리사 P씨는 “임대인 입장에서는 임대보증금의 하락으로 인해 손해본다고 느낄 수 있겠지만 그것이 자산가치(매매가)의 하락을 의미하는 것은 아니라는 점에서 당장 손에 쥐는 현금의 부족일 뿐 실제적인 손해는 아니다”고 말했다.
삼성증권 이경자,백재승 책임연구위원은 유럽과 일본의 임대차 정책과 이번 임대차 3법을 비교하며 “임대차 기간의 연장은 합리적으로 판단되나, 일률적인(5%) 임대료 인상 억제는 임차인 위주의 정책으로 단기적인 혼란이 예상된다”고 말했다.
또 “안정적 주거를 위해서는 임대인의 규제만이 아닌, 임대인이 제 역할을 할 수 있도록 적절한 인센티브도 필요”하다고 조언했다.
아울러 최근 정부가 LH나 리츠 등 건설형 임대사업자의 종부세 부담 증가를 배제하는 방안 검토와 관련해 “이것은 투기성 다주택자와 법인에 대한 규제이므로 이에 해당되지 않는 사업자의 세금 증가가 없도록 하겠다는 방침을 밝혀, 향후 공적기능이 가미된 임대주택 공급 증가가 예상된다”는 의견을 내었다.
이는 투기성 자본에 대한 규제와 공적기능의 임대주택 공급을 통해 집값을 잡겠다는 정부의 정책방향을 지적한 것인데, 정책의지가 시장에서 제대로 실현될 지 향후 시장의 반응과 추이에 관심이 쏠리고 있다.