정부가 현재 3∼5%에 불과한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 선진국 수준인 20% 이상으로 높이기 위해 세제 혜택을 부여한다.

국토교통부는 이를 위해 토지주가 토지와 건물을 리츠(부동산투자회사·REITs)에 현물로 출자할 경우, 실제 부동산 매각으로 이익이 실현되는 시점까지 양도소득세 납부를 유예하는 세제 혜택을 도입할 계획이다. 이는 미국에서 1992년 도입돼 리츠 시장의 성장을 이끈 '업리츠(UP-REITs)' 방식을 차용한 것으로 알려졌다.

김승범 국토부 부동산투자제도과장은 "유휴 토지 현물출자가 활성화되면 토지 매입을 위한 대출 규모가 줄어 사업비 절감과 그에 따른 분양가 인하 효과가 예상된다"고 설명했다.

현재 우리나라 PF 사업의 낮은 자기자본비율은 부동산 개발 사업의 위험성을 높이는 주요 요인으로 지적돼 왔다. 미국과 일본에서는 부동산 디벨로퍼가 30~40%의 자기자본을 확보한 후 토지를 매입하는 반면, 국내에서는 3~5%의 자기자본으로 100억 원대 사업을 시작하는 실정이다.

이러한 구조적 문제로 인해 금리 상승이나 경기 위축 시 PF 사업성이 급격히 악화되며, 리스크가 시행사에서 건설사를 거쳐 금융사로 확산될 위험성이 크다는 지적이 제기돼 왔다.

정부는 이번 개선안을 통해 내년부터 토지 현물출자를 활용한 개발 활성화를 위한 선도사업을 추진할 예정이다. '공간혁신구역'에 랜드마크 빌딩을 건설하는 것을 목표로, 공공에서 리츠 설립과 사업성 분석 컨설팅을 지원할 계획이다.

아울러 금융기관의 PF 대출 관행 개선을 위해 자기자본비율이 낮은 PF 대출에 대한 자본금과 충당금 비율을 상향 조정할 방침이다. 이를 통해 금융기관들이 PF 대출 심사를 더욱 엄격히 하도록 유도할 계획이다.

한국개발연구원(KDI)은 "자기자본은 늘리고 보증은 줄이는 방향으로 PF구조 개선이 필요하며 토지 출자 시 양도세를 이연(수익실현시 과세)하는 제도를 도입하고, 제3자 보증은 폐지해야 한다"고 제언했다.

정부는 또한 PF 사업성 평가의 실효성을 높이기 위해 전문평가기관 인증 제도를 도입하고, 이들 기관의 평가를 의무화할 계획이다. 더불어 안정적인 자기자본비율을 갖춘 리츠에게는 3기 신도시 등 공공택지를 우선 제공함으로써 한국형 디벨로퍼 육성에도 나설 예정이다.