최근 주택시장은 가격 하락세가 둔화되면서 단기 조정 후 회복 가능성 증대에 힘이 실리고 있다.

하지만 대구시는 높은 분양가격과 공급과잉으로 매수심리가 위축되고 거래 부담이 높아진 결과 매물 적체가 지속될 가능성이 커지고 있다.

하나금융연구소는 가격과 거래량으로 주택경기를 살펴보면 2021년 1분기에 둔화국면, 2022년 4분기에 침체국면에 진입했다고 분석했다.

최근 들어서는 정책 지원 속에 매매 거래 부진이 완화되고, 매매가격 하락세도 축소되면서 주택시장의 침체 국면 탈피 가능성이 부각되고 있다고 진단했다.

이는 지난 5월 특례보금자리론의 유효신청금액은 24조9천억원이며 54%가 신규 주택 구입목적인 것에 금거를 두고 있다.

하나금융연구소가 진단한 주택가격 상승 모멘텀에는 먼저 매수심리 개선 및 저점인식 확산이 가장 강하다는 것이다.

금리 상승세 완화이후 정책 지원 등에 힘입어 시장 불안이 완화되고 매수심리가 개선되고 있다.

금리 상승 후 부채 부담이 높아지며 주택가격이 하락세로 전환됐던 점을 감안할
때 기준금리 동결 및 대출금리 상승세 완화는 주택가격·매수심리에 긍정적으로 작용하고 있다.

또 가격 저점인식이 확산되며 가격 상승지역과 매매 거래가 증가할 가능성 높다.

가격 하락세 지속으로 매매가격이 약 2년 전 수준까지 하락함에 따라 저점인식이 확산되고 저평가 매물이 집중된 지역을 중심으로 상승지역이 증가하고 있다.

한국부동산원에 따르면 올해 1월 가격 상승과 하락지역이 1%/99%이었다면 지난 5월에는 16%/84%로 크게 개선됐다.

이에 따라 실거래가 상승으로 호가도 상승하며 가격 저점 통과 및 가격 상승에 대한 기대심리가 개선되면서 매매 거래량이 증가할 가능성이 큰 것으로 분석되고 있다.

상승 모멘텀의 두 번째는 투자수요의 회복 조짐이 강하다는 것이다.

최근 가격 상승기대 속에 재건축 규제 완화, 저가 매수세에 따른 투자수요 증가 등의 흐름이 빨라지고 있다.

선호가 높은 선도아파트는 가격 상승기대를 형성해 투자수요의 선점 심리를 자극
하고 가격 하락에 따른 투자수요의 매입의향도 높아 지난 5월부터 상승세로 전환하고 있다.

또 재건축 규제 완화를 바탕으로 중장기 가격 상승이 기대되는 재건축 아파트의 매입수요가 증가한 결과, 재건축 대상이 아닌 아파트보다 가격 하락폭이 축소되고 있다.

자재비 상승 여파로 분양가격 상승세가 유지되는 가운데 이미 분양가격이 확정된 분양권 실거래도 증가하는 추세를 보이고 있다.

실제 지난해 12월 전국에서 2천601건의 분양권 실거래가 일어났지만 5월에는 2배가까운 4천369건의 거래가 일어났다.

하지만 미분양 재고와 입주물량 등 매물 적체부담은 지방을 중심으로 지속되고 있다는 점이 하락 모멘텀으로 작용하고 있다.

주택가격 하락의 주된 원인 중 하나는 거래 부진으로 인한 매물 적체이며 적체되는
매물은 미분양 재고, 입주물량 등이다.

미분양 재고는 분양 물량이 축소된 영향으로 감소해 매물 부담이 완화됐으나 지방 비중이 높으며(5월 84%) 준공 후 미분양은 증가세에 잇다.

입주물량은 기존 주택을 매각하지 못하거나 세입자를 확보하지 못하면서 임대매물로 적체되고 있으며, 아파트 입주율은 지방에서 60%대의 낮은 수준을 유지하고 있다.

특히 대구는 높은 분양가격과 공급과잉으로 매수심리가 위축되고 거래 부담이 높아진 결과 매물 적체가 지속되고 있다.

5대 광역시 중 대구의 초기분양률이 가장 낮고 미분양도 가장 높다.

거래 활성화를 위해서는 가격이 하락하거나 구매력 증진이 필요하나 분양가 상승,
금융비용 증가 등으로 인해 쉽지 않다.

때문에 대구시의 주택가격 반등은 할인 매물과 적체된 매물이 거래로 해소된 후 가능하다는 분석이다.

매매 거래량 대비 미분양 부담은 대구, 울산 순, 전세 거래량 대비 입주물량 부담은
대구, 충남 순으로 높아 시장 회복이 지연될 우려가 높다.