김천시 삼락동 산61-1번지 일원에 위치한 삼락 전원마을 대지조성사업이 대박을 쳤다. 이 사업은 당초 사업시행자가 매입한 부지 비용보다 10배나 상승한 가격에 분양을 이뤄내면서 수십억원대의 이익을 볼 것으로 나타났다.

지역사회 일각에서는 사업시행자의 노력이 일궈낸 결실이라고 평가하는 입장도 있는 반면 또 다른 일각에서는 사전에 정보를 입수해 개발 특혜를 본 것이 아니냐며 의심하는 시각도 있다.

지역의 한 특정 개발사가 허가가 어려운 산지에 대지조성사업을 시행하고 택지 개발을 위해 수백그루의 나무를 훼손하는 과정에서 특별한 규제 없이 협의된 점이 이들의 의혹을 뒷받침하고 있다.

특히 대지조성사업 시기에 맞춰 출입구 지점에 김천시가 왕복 4차선 도시계획도로를 조성한 점에서 의문이 증폭되고 있다. 도시계획정보를 사전에 입수한 부동산 투기성 개발일 수도 있다는 분석도 있다.

삼락 전원마을은 김천의 T개발이 지난 2020년부터 추진한 사업으로 전체 2만340㎡에 26개 필지의 단독주택부지를 조성했으며 최근 준공됐다. T개발 관계자에 따르면 60% 정도가 이미 분양 예약이 이뤄진 것으로 알려졌다.

삼락 전원마을의 단독주택부지는 용도지역이 자연녹지지역으로서 건폐율 20%, 용적률 100%, 높이 2층 이하로만 조성이 가능하다. 기반시설로는 주택단지를 가로지르는 도로와 북측에 2천158㎡ 면적의 소공원이 조성될 예정이다.

위치에 따라 약간의 차이가 있지만 분양가는 평(3.3㎡)당 90~110만원 사이로 평균 100만원으로 계산했을 때 전체 면적 2만340㎡ 중 도로와 공원을 제외한 분양 가능 면적은 1만4372㎡로 분양가는 약 43억원대에 이를 것으로 추산된다.

본지가 입수한 자료에 따르면 T개발이 2017년 매입한 삼락동 산61-1번지는 3억4천만원으로 당시 면적 1만8천㎡ 기준 평당 6만2333원 정도며 또 다른 번지는 1천316㎡를 1억3200만원에 매입해 평당 33만1003원 수준이다.

사업부지 1만9천여㎡를 매입하는데 투입한 비용은 4억7200만원 정도다. 평당 8만638원 정도며 현재의 면적 2만340㎡에 대입하면 총 매입가 또는 수용에 투입된 비용은 5억원대에 이를 것으로 추산된다.

부지매입비 외 대지조성사업에 필요한 공사비와 금융비, 기타비용 등을 포함한다 하더라도 전체 투입된 비용 대비 분양으로 거둬들이는 이익은 최소 30억원대에 이를 수 있다는 것이 전문가들의 의견이다.

이 지역은 비교적 외곽에 위치해 한산하지만 시내와 거리가 가깝고 동측에도 마을이 조성돼있어 주거지의 기반시설의 혜택을 볼 수 있다. 경부고속도로와도 가까우며 김천외곽순환도로가 공사 중이어서 접근성이 갈수록 향상될 전망이다.

환경 변화에 따른 개발 압력이 높아진 것은 사실이지만 반경 500m이내에 제1종일반주거지역이내 위치해있고 이 지역 역시 개발이 덜 된 상태여서 대지조성이 필요하다면 해당 지역을 활용할 수 있지만 굳이 자연녹지지역을 개발한 점은 의문이다.

도시계획전문가 A씨는 “접근성이 뛰어난 곳은 개발 압력이 높고 그만큼 수요가 증가하는 것도 사실”이라며 “그러나 그러한 곳이라도 자연녹지지역 또한 반드시 필요하기 때문에 기정된 주거지역을 우선 개발하는 것이 원칙”이라고 설명했다.

이어 “자연녹지지역이 주거지역보다 훨씬 저렴하기 때문에 개발행위허가, 지구단위계획 등으로 개발만 이뤄진다면 사업자 입장에서 큰돈을 버는 것은 당연하다”며 “그러나 도시계획은 한 사람의 편익이 아닌 전체의 조화를 봐야 한다”고 조언했다.

김천지역사회 관계자 B씨는 “의혹이 제기되고 있는 특정 개발사 대표가 발이 넓다는 사실은 누구나 알고 있다”며 “이번에 개발을 하게 된 배경에 그러한 인맥이 발동됐는지는 당사자만이 알고 있을 것”이라고 말했다.

손주락·백진호 기자