대구지역에 아파트 분양 물량이 대구시 예측 수요 분석에 비해 5만6969세대가 과잉공급된 것으로 나타나 입주대란 등 갖가지 부작용이 우려된다.

대구시는 주택 수요가 2018년부터 올해까지 모두 5만290세대에 달할 것으로 예측 분석했지만 실제 신규 분양 공급물량은 2배가 넘는 10만7259세대에 이르고 있어 수급조절에 실패한 것이 아니냐는 비판이 나오고 있다.

대구지역은 최근 4년 동안(2018년부터 현재) 189개 단지에 모두 10만7259세대가 공급됐는데 이는 ‘2027 대구시 주거종합계획’에서 수립한 예측수요에 비해 5만6969세대가 과잉 공급됐다.

‘2027 대구 주거종합계획’에 따르면 2018년부터 2027년까지 10년 동안 대구시 주택수요는 모두 10만9662세대에 달할 것으로 분석했다.

이 같이 대구시의 예측 수요와 달리 대구지역의 최근 4년간 아파트 분양실적은 10년 동안의 수요를 모두 채운 것으로 나타났다.

대구시는 2027 주거종합계획에서 분석한 주택수요예측은 2018년 1만3602세대, 2019년 1만237세대, 2020년 1만1973세대, 2021년 1만1478세대 등 모두 5만290세대에 달할 것으로 추정했지만, 올해 11월 말 기준 아파트 분양규모는 이미 5만6969세대를 초과한 10만7259세대에 이르고 있다.

연도별로 보면 대구지역 올해 아파트 분양 현황은 현재 2만4433세대에 달하는데 이는 수요 예측치 1만1478세대에 비해 2배 이상 초과 물량이다.

2020년에도 수요예측은 1만1973세대 정도였지만 실제 분양실적은 3만2070세대에 달해 당초 예측치를 2.6배 상회했다.

이 같은 현상은 2018~2019년에도 마찬가지다. 2018년 주택수요 1만3602세대, 2019년 1만3237세대였지만 실제 분양실적은 각각 2만1496세대, 2만1877세대였다. 대구지역 아파트 과잉공급은 입주대란으로 이어질 것으로 보인다.

아파트 입주 대기물량은 2024년까지 7만7694세대에 달한다. 입주 물량이 쏟아지면 미 입주 사태를 불러오고 마이너스 프리미엄 등 갖가지 부작용과 후유증을 초래한다.

지역경제에도 악영향이 미치고 건설업체의 자산건전성에도 빨간불이 켜진다. 입주 대기물량에 해당되는 3년(2019∼2021년)아파트 분양물량은 154단지에 8만4560세대에 이른다.

대부분 내년부터 2024년까지 입주 대상이다. 준공연도 기준 입주 예정물량을 보면 2022년 1만6451세대, 2023년 3만705세대, 2024년 1만3438세대 등 줄잡아 6만세대에 달한다.

특히 2023년 입주 물량(3만705세대)은 역대급이다. 단일 연도 기준으로 사상 최대를 기록한 2008년(2만5천66세대) 물량보다 5천684세대 더 많다. 대구시 미분양 아파트는 올해부터 발생하기 시작하면서 5~6월부터 급증하는 양상이다.

입주 물량 폭증은 미분양에 많은 영향을 미친다. 단일 연도로 역대 최대 입주 물량을 기록한 2008년에 역대 최대 규모(2만1천379세대)의 미분양 사태가 발생한 바 있다.

대구 아파트 미분양 물량이 급증하는 문제가 해결되지 않는다면 입주대란 문제로 이어질 것으로 보인다. 대구 부동산시장 분위기가 위축된 상황에서 공급만 늘게 될 경우 집값은 떨어지고 빈집이 늘어나는 현상이 발생한다.

입주예정자들은 입주 전 중도금과 잔금을 치르기 위해선 새로 전세를 놓거나 새 주택을 처분해야 하는데 물량이 많으면 어려워진다. 입주가 임박해지면 세입자 구하기, 대출 등의 문제로 급매물 발생 가능성도 높아져 세입자를 구하기 어려운 ‘역전세난’고 예상된다.

이에 따라 잔금이 제대로 들어오지 않으면 건설업체도 타격을 입는다. 납부가 이뤄지지 못해 건설업체의 자금난으로 이어져 부실이 생긴다면, 은행의 건전성 악화에도 영향을 끼친다.

반면 낮은 가격으로 내 집 장만을 원하는 실수요자들에게는 기회일 수 있다. 공급이 많다보니 수요도 가격 적정선을 맞추기 위해 공급가액을 낮춘다는 점이 주택구입시기의 장점으로 작용할 것으로 보인다.

미분양이 급증할수록 하락장이 시작될 가능성이 높다. 따라서 입주예정자들은 물론, 시행, 시공 등 사업자도 입주대란으로 인한 손실이 없도록 대비할 필요가 있다.