경주시가 신경주역세권 공영개발을 추진하면서 민간출자사와 금융사에 막대한 수익을 안겨줬지만 정작 자체 배당수익은 없는 것으로 나타났다.

신경주역세권 개발사업수익은 핵심수익사업인 공동주택용지 등을 민간출자사에 수의계약으로 몰아줬음에도 불구하고 분양 총수익은 3천억원에 육박할 것으로 추정된다.

부동산 가치가 높은 공동주택용지 등을 경쟁입찰형식으로 일반분양했다면 분양수익은 크게 늘어났을 것이라는 것이 부동산 전문가의 지적이다. 경주시와 공공출자기관이 수익 극대화를 스스로 포기한 셈이다.

이로 인해 발생한 수백억원 규모의 개발차익은 고스란히 민간출자기업 몫이 됐다. 경주시와 경북개발공사와 LH가 51%의 지분을 갖고 있음에도 어떻게 이 같은 현상이 발생한 것일까.

수익구조에 대한 정밀한 진단이 필요한 대목이다.

◇신경주역세권 개발수익 상당할 것으로 보여
개발 용지 분양수익은 모두 3천억원에 달할 것이라는 분석이다. 토지 분양은 완판을 눈앞에 두고 있다. 분양을 완료한 용지는 상업·업무시설용지, 근린생활시설용지, 준주거(주상복합)시설용지다.

주차장용지는 신설된 J5용지만을 남겨두고 있고, 단독주택용지는 98개 필지 중 15개 필지만을 남겨두고 있다.

전체 사업면적 중 가장 큰 비중을 차지하는 공동주택용지는 출자기업들 간의 수의계약을 통해 조성원가 수준으로 모두 공급됐다.

본지는 사업의 분양 실적을 알아보기 위해 온비드에 게시된 일반분양 용지 입찰결과를 전수 조사해봤다.

이 결과 지난해 9월부터 올해 4월까지 3차례의 입찰을 진행해 101개 필지 중 100개 필지가 낙찰됐으며 총 낙찰가는 897억6393만원이었다.

여기에 수의계약으로 출자사에 공급된 공동주택용지의 공급예정금액을 근거로 추산한 전체 공동주택용지 매매가는 총 1926억4753만원(3.3㎡당 283만원 기준)이었다.

따라서 현재까지의 개발용지 분양수익은 2824억원 수준으로 추산된다.

아직 분양을 진행하지 않은 주차장용지 1개 필지가 28억원, 단독주택용지 15개 필지가 총 30억원으로 분양될 것으로 예상되고, 공개돼지 않은 수의계약 용지의 공급가격까지 더하면 분양수익은 3천억원에 육박할 것으로 보인다.

◇PF자금 차입 약정금액 2천억…금융권 상환금액 2600억원
시행사가 PF자금을 차입한 한국산업은행 등 금융권 컨소시엄에 우선 지급할 금액이 2600억원에 달하는 것으로 확인됐다.

이는 부동산담보신탁 계약에 의거해 지급되는 것으로 시행사인 신경주역세권공영개발은 2017년 9월에 신탁계약을 체결하고 지난해 7월 변경 체결한 바 있다.

계약에 의하면 시행사는 신탁사인 아시아신탁㈜에 신탁보수와 처분보수 등 약 15억6000만원을 지급하기로 했다.

그리고 금융사들에게는 2천억원의 대출약정을 체결하고 2600억원의 우선수익(상한액)권을 보장했다.

이들 금융비용을 제외한 시행사의 수익은 얼마나 될까.

용지의 처분을 완료함과 동시에 약 2615억원의 금액을 금융사와 신탁사에 지불하면 시행사는 약 385억원 규모의 순이익을 얻을 것이란 계산이 가능해진다.

민간출자사와 금융사만 배불려주는 구조가 어떻게 설계됐는지 의문이다.

◇예상 순이익 385억원, 공영개발 주체인 경주시가 받을 돈은 0원
용지 처분 완료 후 차입금과 이자비용을 모두 환급한 이후 남는 금액은 385억원 정도가 되는데, 이 중 일정 금액은 사업 종료에 따른 법인 청산비용으로 소진될 전망이다.

하지만 그 후 남을 것으로 예상되는 300억원대의 금액 중 경주시는 과연 얼마나 받아갈 수 있을까.

불행하게도 경주시 관계자를 통해 확인한 바에 따르면 ‘경주시가 받을 현금은 없을 것’이란 전망이 높다.

경주시 관계자는 “당초 계약 체결 시 개발이익 환수와 관련한 별도의 내용을 작성하지 않았다”며 “행정지원의 대가로 수익금을 환급 받는 것이 과연 적절한지 의문”이라며 환급할 의지조차 없다는 인상을 주고 있기 때문이다.

도시개발전문가 A씨는 “민간사업자에 대한 배려도 이해할 수 있지만 조성원가 이하로 공급하거나 감정가로 수의계약해주는 것은 결과적으로 민간사업자에게 과도한 혜택을 부여하는 것”이라고 말했다.

이어 “공영개발 방식으로 공공자금이 투자됐으면 법인 지분만큼 수익을 남겨야 정상이지만, 경주시와 경북개발공사, LH 등은 이름만 빌려준 셈이 될 것”이라고 지적했다.

시민단체 관계자 역시 “신경주역세권 지역의 가치는 공영개발로 인해 상승한 것인데, 공영개발의 주체인 경주시가 부동산 가치 상승에 따른 이익을 환수하지 않겠다는 것은 시민의 품으로 돌아올 수 있는 돈을 민간기업에 고스란히 가져다 바치는 꼴이다”고 비판했다.