대구생활권에 비규제 지역이라고 홍보에 열을 올리고 있는 고령 월드메르디앙 엔라체가 토지분양가 부풀리기 논란에 휩싸였다.

특히 이 과정에서 고령군이 사업시행자에게 매도한 군유지도 1.5배 이상 높은 가격으로 분양되고 있어 논란이다.

고령군은 원하든, 원치 않았든 결과적으로 사업자에게 1.5배 높은 시세차익을 제공했다는 점에서 논란이 가중되고 있다.

고령군유지는 전체 사업부지 가운데 40%에 육박한다. 군은 이 땅을 월드메르디앙에 평(3.3㎡)당 210만원에 매각했다.

사업시행자는 이 땅을 3.3㎡당 320만원을 대지비로 책정한 것이다. 고령군유지 지목은 임야다. 아파트가 건립되면 대지로 변경돼 땅값 상승이 분명하지만 택지를 임야로 평가해 매각한 것이 아니냐는 지적이다.

㈜우석건설이 시공하는 월드메르디앙 엔라체는 고령군 다산면 상곡리 441-10번지 일원에 총 631세대로 조성된다. 분양가는 84A(전용면적 84.5935㎡) 기준층으로 2억9370만원으로 평당 분양가는 850만원 정도다.

대지지분만 놓고 볼 경우 84A 기준층의 대지지분은 39.0831㎡다. 대지비는 3788만원 정도로 평당 대지비는 약 320만원이다. 최대층수가 33층이고 용적률이 300%가 넘는다는 점에서 세대별 대지지분이 비교적 다른 아파트에 비해 적다.

그럼에도 고령군에 위치한 월드메르디앙 엔라체는 ‘대구 밖의 대구’라는 기치 아래 대구시에 준하는 땅값을 설정해 사업시행자가 매입한 땅값보다 평당 100만원 이상의 시세차익을 노리고 오는 18일부터 청약 접수에 돌입한다.

취재진은 전체 대지면적 2만115㎡ 가운데 75.69%에 달하는 1만5225㎡의 면적의 거래가액을 조사했으며 이는 고령군이 제공한 토지조서와 사업자가 실제로 매입한 지번의 등기사항전부증명서를 토대로 했다.

◇아파트 건설에 쓰이는 군유지, 임야로 결정해 헐값에 매각
고령군은 상곡리 441-10번지를 포함한 총 8필지 7916㎡의 군유지를 50억3853만원에 사업자에게 매각했다. 평당 매각비용은 210만원으로 이는 사업시행자가 산정한 평당 대지비 320만원보다 100만원 이상 저렴하다.

대지비는 통상 사업자가 해당 대지를 매입하기 위해 실제로 소요된 비용과 매입 후 상황 변동으로 인한 가치 상승 등으로 정해지는데 고령군 땅은 지난해 11월 11일 매각됐기 때문에 이 같은 상승 요건이 반영될 배경은 없는 것으로 알려졌다.

실제로 시행수탁사인 ㈜하나자산신탁이 6일 뒤인 11월 17일 신탁을 했으며 불과 2개월만인 올해 1월 29일 입주자모집공고까지 승인됐다. 사업시행자는 고령군 땅만으로 2개월 만에 26억원이 넘는 시세차익을 얻게 된 셈이다.

공유재산법 시행령 제38조에는 주택법에 따른 주택건설사업에 편입되는 토지를 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 매각하는 경우에 수의계약으로 매각할 수 있도록 하고 있지만 적절하게 감정이 이뤄졌는지가 관건이다.

전문가들은 고령군이 이번에 매각한 군유지의 경우 전부 지목이 임야로 설정돼있었다며 관련법에 따라 대지로 바뀌게 되는데 이를 감안하지 않고 임야인 상태로 감정 후 수의매각 했다면 졸속행정으로 군유재산에 손해를 입힌 꼴이라고 입을 모았다.

고령군 관계자는 “감정에 의해 매각됐기 때문에 별다른 문제는 없을 것”이라고 말했다. 한편 취재진은 정확한 사실 확인을 위해 지난 9일 감정평가내역 공개를 청구했지만 아직까지 고령군의 공개는 없는 상황이다.

◇평당 140~150만원에 매입한 정황도 ‘2배 이상 부풀려’
사업시행자의 ‘땅값 뻥튀기’는 비단 고령군유지뿐만 아니라 다른 필지에도 동일하게 적용된 것으로 드러났다. 일부 필지의 경우에는 평당 140~150만원에도 매입한 것으로 알려져 2배 넘는 시세차익을 얻게 될 것으로 보인다.

특히 이처럼 저렴하게 땅을 매입하는 가운데 실제 아파트 건설에 필요한 토지 외의 인근 토지도 함께 매입한 정황도 포착됐다. 지역사회 일각에서는 아파트를 기반한 땅 투기를 하려는 속셈이라는 비판도 제기되고 있다.

사업시행자는 고령군 다산면 상곡리 4*9번지와 함께 4*9-1, 4*9-2, 4*9-3번지를 모두 9억4000만원에 매입했는데 아파트에 필요한 번지는 4*9-3번지 802㎡뿐이다. 그럼에도 사업자는 총 4필지 2201㎡ 전부를 매입한 것으로 알려졌다.

해당 토지는 평당 140만원 수준으로 사업자가 지난해 11월 12일 피분양자들에게 분양할 대지비보다 2배 이상 저렴하게 매입했다. 군유지와 마찬가지 불과 2개월만에 막대한 시세차익을 누린 것이다.

이 같이 저렴하게 매입된 토지는 또 있다. 면적 1514㎡에 달하는 상곡리 4*6-2번지는 사업자가 7억3000만원에 매입했다. 평당 매입가는 159만원 정도로 마찬가지 현재 산정한 대지비보다 2배 이상 값싸게 매입했다.

물론 현재 분양할 대지비와 비슷하게 매입된 사례도 있다. 상곡리 4*9-1번지와 4*0-2, 4*0-3번지는 2701㎡는 총 26억5900만원에 매입됐다. 평당 324만원 수준으로 현재의 대지비 320만원에 근접하다.

그러나 여기에도 아파트 조성에는 필요하지 않은 상곡리 4*0-1번지 외 1필지의 건물이 포함된 것으로 알려졌다. 사업자가 아파트와 무관한 곁가지 토지와 건물을 매입해 피분양자들에게 부담하는 구조라는 지적이 높다.

취재진이 조사한 면적 1만5225㎡의 평당 매입가는 238만원인 반면 전체 면적이 2만115㎡에 평당 분양하는 대지비가 320만원인 점을 감안했을 때 사업시행자는 땅을 매입하는 과정에서만 47억원이 넘는 시세차익을 얻을 것으로 분석됐다.

시행사 관계자는 “분양가에 대한 모든 권한은 주택도시보증공사(HUG)에 있고 우리는 HUG로부터 보증을 받았다”며 “보증을 받았다는 자체가 대지비 산정에도 문제가 없다는 것을 증거하는 셈”이라고 말했다.