포항 오천 리버카운티 현대 힐스테이트 분양이 딜레마에 놓였다. 성공 여부도 지역의 최대 관심거리다.

시공사인 현대건설은 조합원 분양가보다 낮은 일반분양가를 고수하고 있는 반면 조합 측은 조합분양가 수준의 인상을 요구하고 있다.

현대건설은 미분양 리스크를 우려해 조합원 분양가에 비해 낮은 일반 분양가를, 조합원은 추가 부담을 우려해 분양가를 높일 것을 요구하는 등 일반분양가를 두고 동상이몽이다.

현대 힐스테이트 아파트 건립 세대수는 1717세대로 조합원 902세대를 제외한 815세대가 일반분양이다. 일반분양가 결정을 두고 시공사인 현대건설과 조합 측의 의견이 엇갈리면서 갈등이 빚어지고 있다.

현대건설 측은 일반분양가를 5층을 기준으로 3.3㎡당 최대 880만원에 결정할 것을 주장한 반면 조합 측은 최소 910만원은 받아야 한다고 고수하고 있기 때문이다.

조합과 현대건설 측은 오는 27일까지 조합원 중도금 대출계약을 마무리하고 다음 달 일반분양에 들어갈 예정이지만, 일반분양가 결정에 합의를 보지 못하고 있어 어려움을 겪고 있다.

분양가 딜레마는 일반분양가가 조합원 분양가에 비해 낮다는 점이다. 지역조합주택은 조합원이 건축주다.

조합원이 사업비를 모아서 아파트를 건립하는 사업 특성상 조합원이 일반분양가에 비해 저렴한 혜택을 받아야 하지만, 오히려 반대되는 현상에 봉착한 것이다.

이 같은 현상은 시공사인 현대건설은 분양가능 금액을 책정해 미분양 리스크를 줄여야 하는 입장인 반면 조합 측은 조합원 분담금을 줄이기 위해서는 분양가를 높여야 하는 상황에 맞닥뜨렸기 때문이다.

딜레마는 여기서 출발했다. 관건은 적정분양가로 현대건설 브랜드를 내세우고 있지만 과연 오천 문덕지역의 분양가는 어느 정도가 적정수준인가다. 이를 해결하지 못하면 분양가가 어떤 방식으로 결정해도 문제가 된다.

미분양으로 인한 추가부담이 발생하면 그 비용 부담은 고스란히 조합원 몫이다. 현재도 조합원 분양가가 과중하다는 목소리가 조합원 사이에 팽배한 마당에 미분양세대 리스크 폭탄까지 맞게 되면 조합원 손실도 가중된다.

조합 측 관계자는 “현대건설 측 분양가로 완판해도 문제, 조합원 주장 분양가로 분양해 미분양이 발생해도 문제”라고 우려했다. 현대건설 요구 분양이 성공하면 조합원들은 분양가를 더 올렸어야 했다며 조합운영 책임자를 성토하기 때문이다.

현대 힐스테이트의 당초 조합원은 1132세대였지만 200여명이 도중에 탈퇴했다. 1인당 1900만원에서 2500만원을 부담했지만 사업 지연을 견디지 못하고 조합부담금을 포기한 것이다. 이로 인한 조합원 추가부담금도 475억원에 달했다.

조합원 분양가 현황을 보면 전용면적 기준 84.82㎡(32.28평형)가 14층에서 17층의 경우 3억571만원이며, 6층에서 9층은 2억9855만원에 책정됐다. 74.85㎡(28.9평형)는 2억7700만원, 59.96㎡(24평형)는 14층에서 17층의 경우 2억2241만원이다.

현재 조합원 분양가는 도심지 아파트 분양가 수준으로 상승했다. 현대건설 측은 이를 감안한 듯 일반분양가를 조합원 분양가에 비해 낮은 수준으로 책정하자 조합원들의 불만이 쏟아지는 것이다.

부동산 전문가들은 “포항지역은 현재 수요에 비해 공급이 부족해 아파트시장 가격 왜곡현상이 있다”고 지적하며, “오천 문덕지역의 아파트 수요와 도심지와 같이 비교하는 것은 무리일 수 있다”고 분석했다.

조합원 분양가가 높아진 배경은 방만한 운영이 자초한 측면이 강하다. 2016년 조합 설립 이후 사업지연으로 인해 조합원 200명이 이탈해 공사비 인상 요인이 발생한 부분도 원인이지만, 무엇보다도 무리한 조합운영 과정에서 막대한 비용을 과도하게 집행해 조합원 부담을 가중시킨 점이 크다.

조합원 모집 당시 공사비는 3.3㎡당 365만원에서 408만원으로 인상됐으며, 일반 분양가(평당가액)와 조합원 분양가는 650만원에서 880만원, 900만원으로 불어났다.

조합원의 첫 계약금은 약 230억원, 다음 추가부담금인 약 198억원을 최근 완납 받으며 리버카운티 주택조합은 일반분양가 측정에 대한 합의와 다음 달 중순에 진행될 일반분양모집 광고업체 선정 등 박차를 가하고 있다.

현재 죽도동 소재 ‘현대 힐스테이트 리버카운티’ 모델하우스에서 분양 관련 계약대출 등의 행사를 900명의 조합원 대상으로 진행하고 있다.

조합은 현대건설 측과 최근 ‘공동사업협약체결’ 계약을 체결해 445억원에 달하는 공사비 증액, 2차 추가부담금 등 사업에 속도를 올리고 있지만 사업성과 전망은 미지수다.

조합원들은 “2016년 당시에 건설사(현대건설)의 명칭으로 모집광고를 집행한 당시 정상적인 도급계약이 이뤄졌다면 분양가 논란 등의 어려움을 없었을 것"이라며 전임 조합집행부에 대한 불만을 터트렸다.

업무 대행사 업체가 현대건설을 시공사로 지목해놓고 조합원 모집만 진행하고 시공 계약을 하지 않아 사업비증액을 초래했다는 것이다 조합원 분담금 최종 결정은 일반분양가에 달렸다.

조합 측과 현대건설의 합의된 분양가 결정에 관심이 모아지고 있다.