공공 도시정비사업 주민 수용성 높여야 활성화 가능···의사결정권 축소·조합 이익 침해 우려에 공공참여 기피
주민 의사결정권 보장하는 '공공대행형 정비사업' 도입 제안···지방 재건축단지에도 ‘사업성 개선·속도 단축’ 효과 기대
2025-11-20 김수정
주산연은 최근 국회에서 열린 '도시정비 활성화 및 신속추진을 위한 공공참여 촉진 방안 세미나'에서 '공공대행형 정비사업' 도입을 제안했다고 밝혔다. 이 기관은 서울 등 대도시권 주택시장 안정을 위해서는 규제 중심의 단기 수요 억제책보다 주택공급 확대가 핵심이라고 강조했다.
주산연이 서울 지역 48개 정비사업 추진위원회와 조합을 대상으로 실시한 설문조사 결과, 응답자의 78.7%가 공공참여 필요성을 인정했지만 실제 공공방식 적용 의향은 31.9%에 그쳤다. 공공방식을 선호하지 않는 이유로는 조합원 이익 침해 우려(45.8%), 의사결정권 축소(43.7%), 공공기여 증가로 인한 사업성 하락(39.6%) 등이 조사됐다.
주산연이 제안한 공공대행형 정비사업은 공공의 전문성과 지원을 유지하면서도 중요한 의사결정권은 조합이 최종 권한을 갖는 구조다. 시공사 선정은 공공이 대행하되 공사비와 품질 기준은 반드시 조합 의견을 청취하고 주민 동의를 받도록 했다. 공사비 증액 협상도 공공이 수행하지만 최종 결정은 주민 동의를 필수로 한다.
공공대행형 정비사업 도입은 서울뿐 아니라 지방 재건축단지의 사업 추진에도 긍정적 파급효과를 가져올 것으로 보인다. 지방 재건축의 가장 큰 걸림돌은 △낮은 일반분양가 △수요 약세 △초기 사업비 부담 등으로 인해 사업성이 불확실하다는 점인데, 공공이 운영비를 대여하고 사업비 조달을 보증해주는 구조가 마련되면 초기 금융 부담이 크게 완화된다.
또한 미분양 리스크가 존재하는 지방 시장 특성상 공공의 미분양 매입확약은 조합이 감당해야 할 위험을 실질적으로 줄여주는 장치로 작용할 수 있다.
더불어 감정평가·각종 영향평가 등 전문성이 필요한 절차를 공공이 대행하게 되면 추진 속도가 빨라지고 행정 리스크도 감소해, 그간 유휴화되던 지방 재건축 단지들의 사업성이 개선될 가능성이 높아진다.
결국 이번 제도가 정착될 경우, 대도시 중심의 정비사업 구조에서 벗어나 지방의 노후 주거지까지 균형 있게 재생할 수 있는 기반이 마련될 것으로 전망된다.
용역 업무는 전문성에 따라 분리해 감정평가 등 전문성이 낮은 용역은 조합이, 교통영향평가나 재해영향평가 등 전문성이 요구되는 평가는 공공이 담당하도록 했다. 일반분양분 건축비를 조합원 부담 건축비와 동일하게 적용하고, 공공임대 비율도 조합 방식과 동일하게 유지해 조합 이익 침해 우려를 해소했다.
인센티브 확대 방안도 포함됐다. 조합 운영비 공공 대여, 사업비 조달 시 주택도시기금 등 공공자금 지원과 보증, 미분양 발생 시 공공 매입 확약, 보상협의와 수용재결 공공 대행, 재건축 초과이익환수 50% 감면 등 다양한 지원책을 제시했다.
주산연은 이 개선 모델이 도입될 경우 강남권과 같은 인기 재건축 단지뿐 아니라 사업성이 낮아 지연됐던 도심 외곽 지역 정비사업과 지방의 재건축단지에도 활성화될 것이라고 전망했다. 또한 기존 대형 건설사 중심의 시장 구조에서 벗어나 중견 건설사 참여 확대도 기대된다고 밝혔다.