가계부채·부동산 PF, 금융시장 뇌관으로 재부상···지역 부동산으로 영향 확대 우려
달러 약세·유럽 재정불안·엔화 변동성까지 대외 불확실성상승으로 금융 불안 요인 동시다발 확대 가능성
2025-11-10 김수정
보고서는 내년에도 글로벌 달러 약세, 유럽 주요국 재정 불안, 엔화 변동성 확대가 지속될 것으로 전망했다. 달러 약세 국면이 장기화할 경우 투자심리가 위축되고, 금융시장 변동성이 커지면서 부동산 자금조달 비용 상승이나 유동성 축소로 이어질 가능성이 제기됐다.
특히 일본이 갑작스럽게 기준금리를 인상할 경우 엔캐리트레이드 자금이 회수되고, 글로벌 금융시장 혼란이 재연되면서 해외자본 비중이 높은 국내 부동산펀드와 리츠(REITs)에 위험이 전이될 수 있다고 분석했다.
국내 금융 리스크 중 가장 우려되는 부분은 부동산 PF 부실로 나타났다. 올해 6월 기준 부실·부실우려 PF 익스포저는 20조8000억 원으로, 1년 만에 1조6000억 원 증가했다. 건설경기 침체, 미분양 장기화, 지방 부동산 수요 위축이 동시에 진행되면서 정리 속도가 개선되지 않고 있는 상황이다.
지방·중소도시 개발사업은 분양 속도가 느리고 미입주 리스크가 크며, 시행사·건설사 연쇄 부실 가능성이 상존한다고 보고서는 지적했다. 지역 건설사를 중심으로 2차 금융권 연체가 확대될 가능성도 제기됐다.
수도권보다 '지방→중견 건설사→상호·증권사(PF 보증·대출)'로 위험이 전이되는 구조가 이미 현실화되고 있다는 평가다.
가계부채 증가도 매매·전세시장 불안을 확대시키는 요인으로 작용하고 있다. 주택담보대출 잔액은 올해 2분기 1148조 원으로 7분기 연속 5~6%대 증가세를 보였다. 가계부채 전체는 1953조 원에 달하며 연체율도 1%대를 넘어섰다.
금리 재하락에도 불구하고 전세대출·비담보대출 규제가 강화되고, 대출금리 재상승으로 이자 부담이 확대되면서 자영업자 연체율 상승에 따른 주거용 부동산 매각 압력이 증가할 가능성이 크다. 이는 수도권에서는 가격 상승 탄력을 둔화시키고, 지방과 미분양 지역에서는 추가 가격 조정 압력으로 작용할 것으로 전망된다.
부동산 전문가들은 "부동산 금융에 대한 상시 모니터링과 건전성 관리가 없을 경우, 가격 조정보다 더 위험한 유동성 경색에서 공사 중단, 금융권 부실로 이어질 수 있다."고 경고했다. 이에 따라 PF 구조조정 가속화, 취약차주 채무조정 및 이자부담 완화, 지방 부동산 리스크 선제 관리가 필요하다고 제언했다.