우양산업개발 공공기여 단 ‘10억원’에 불과하다 신라밀레니엄파크, 용도변경 시세차익 720억원

경주 보문단지 신라밀레니엄파크가 용도변경을 통해 이른바 ‘금싸라기’땅으로 급부상하면서 시세차익이 720억원에 달할 것으로 분석됐다.

이러한 상황에 사업시행자인 우양산업개발의 공공기여금은 고작 10억원에 불과한 것으로 밝혀져 특혜 논란이 증폭되고 있다. 우양산업개발은 경주 힐튼 호텔 운영사다.

신라밀레니엄파크는 경북문화관광공사가 용도변경을 불허하면서 폐업 이후에도 매각이 되지 않다가 법원 경매에서 우양산업개발이 감정가 절반에 인수했다.

이 같은 상황에서 경북문화관광공사가 용도변경을 허용하면서 이 땅의 가치는 천정부지로 뛰고 우양산업개발의 특혜시비를 불러오고 있지만 공공기여는 쥐꼬리만하다는 비판이다.

10일 본지 취재를 종합해보면 우양산업개발은 신라밀레니엄파크 부지 용도변경과 관련 공공기여 계획을 ‘10억원의 현금 기부’와 ‘지역 특산물 대회 개최를 통한 지역 경제 활성화 기여’를 제안한 것으로 확인된다.

업계 관계자들을 통해 이 사실이 알려지면서 업계는 “그동안의 특혜시비가 의혹이 아닌 사실로 드러난 것”이라는 지적이 나오고 있다. 문제는 이 10억원의 사용처마저 ‘보문관광단지’로 국한하고 있다는 점이다.

공공기여금은 개발로 인해 발생하는 이익을 사회 전체의 공공복리나 기반 시설 확충을 위해 환원하는 것이 본질이다. 하지만 우양산업개발은 이 기부금 사용처를 보문관광단지 내로 국한한 것이다.

이는 오히려 우양산업개발이 계획하고 있는 6성급 호텔 주변 환경을 개선하는 데 사용된다는 뜻으로 해석될 수 있다는 점에서 경주시민 전체를 위한 공공기여로 보기 어렵다는 지적이다.

개발이익의 공공기여가 간접적으로 사익을 추구하는데 보조하는 효과를 낳을 수 있다는 것이다.

우양산업개발은 2020년 2월 법원 경매를 통해 신라밀레니엄파크 부지(약 18만5천㎡)를 279억7657만원에 매입했다. 당시 감정평가액 570억원의 절반 수준(49.39%)이었다.

매입 직후 우양산업개발은 대규모 호텔·리조트 건립 계획을 밝혔으나, 해당 부지는 ‘관광휴양오락시설지구’로 묶여있어 숙박시설 건립이 원천적으로 불가능했다.

이 와중에 정부가 관광진흥법 시행규칙을 개정하면서 관광단지 내 기존 용도를 통합한 ‘복합시설지구’를 신설했고, 경북문화관광공사가 ‘POST-APEC’을 위한 관광 활성화를 명분으로 이 개정법령을 국내 최초로 적용키로 하면서 우양산업개발의 숙원사업인 신라밀레니엄파크 부지 내 호텔 건립이 가능해진 것이다.

호텔 등의 숙박시설 건립이 가능한 용도로 변경될 경우 인근의 호텔부지(콩코드호텔)의 공시지가를 기준으로 예상해보면 평당 약 176만6150원 수준까지 오를 것이란 분석이다.

2025년 기준 콩코드호텔 부지의 공시지가는 평당 132만7933원으로, 신라밀레니엄파크의 공시지가 대비 2.2배 수준이며, 통상 감정평가액이 공시지가보다 높다는 점을 감안한다면 3배 이상의 수준까지 기대할 수 있다.

신라밀레니엄파크의 2020년 경매 당시 감정평가액은 공시지가 대비 133% 수준이었다. 이를 감안하면, 이 부지의 용도변경 실현 후 예상 평가액은 평당 176만6150만원, 총 999억원 수준에 이를 것으로 예측된다.

279억원에 산 땅이 단 5년만에, 단 한번의 행정적 결정만으로 999억원 수준으로 그 가치가 수직상승하게 된다는 뜻이다.

우양산업개발은 경북문화관광공사의 행정적 결정(용도변경) 하나만으로 720억원의 시세차익을 실현하게 된 것이고, 향후 호텔 건립을 통해 얻게 될 운영 수익까지 합하면 그 이익은 가히 천문학적인 수준이라 할 수 있다.

이처럼 막대한 불로소득이 가능한 이유는 현행법상 관광단지 내 토지이용계획 변경이 ‘개발이익환수제’ 대상에서 제외되는 사각지대에 있기 때문이다.

이 같은 논란은 앞서 예상돼왔던 것이기에 공사는 특혜시비에 대비해 “심의 과정에서 공공기여방안을 제시토록 하고 이를 평가지표에 포함시키는 방법으로 신청 업체의 자발적인 공공기여를 유도하고 있다”고 밝힌 바 있다.

하지만 공사는 용도변경과 관련한 사업계획 심의 이후에도 우양산업개발 측이 제시한 공공기여 규모를 철저히 비밀에 부치는 등 불투명한 행정 절차를 진행해왔다.

결국 업계 관계자들을 통해 알려진 우양산업개발의 공공기여금 규모가 단돈 10억원에 불과하다는 것이 알려지면서 공사가 그동안 공언했던 ‘초과이익 환수에 준하는 공공기여 유도’는 사실상 실패한 것으로 보인다.

업계 관계자는 “개발사업을 추진하는 기업들의 본질적인 ‘이기심’을 공사가 모를 리가 없을 것인데, ‘자발적 공공기여’를 유도한다는 것은 처음부터 ‘허상’이었다”며, “투자유치 사업계획 심의는 그저 수백억원 대의 특혜를 눈감아 주는 ‘명분 쌓기’ 내지는 ‘요식행위’에 불과했음을 여실히 보여주는 것”이라 말했다.

이 같은 논란에 대해 우양산업개발 측 관계자는 “현재 계획상 공공기여 액수는 10억원으로 정해진 것이 맞다”면서도 “전체 부지 중 호텔 건립에 사용되는 땅은 일부에 불과하다”고 말했다.