경주 보문단지 신라밀레니엄파크, 용도변경 추진.. 땅값 얼마나 오를까

10년 가까이 폐허로 방치되고 있는 경주 보문관광단지 신라밀레니엄파크가 경북문화관광공사(이하 공사)의 토지이용계획(용도) 변경을 통해 세 배가 넘는 땅값 상승 수혜를 입을 것으로 전망되면서 특혜 지적이 이어지고 있다.

신라밀레니엄파크의 토지 가치는 소유주인 우양산업개발이 제출한 사업계획안에 따라 호텔 건립이 가능한 ‘복합시설지구’로 용도가 변경되면 공시지가도 약 2배 이상 상승할 것으로 예상된다.

우양산업개발은 용도변경을 통해 자산(토지) 가치의 수직적 상승이라는 정책적 수혜를 입게 되는 특전을 누리게 되지만 개발이익환수제도를 적용할 수 없어 업체 측이 제시한 자발적 공공기여 계획을 수용할 수 밖에 없는 상황이다.

현행 법상 관광단지 내 토지이용계획 변경에는 개발이익환수제도를 적용할 근거가 없기 때문이다.

결국 개발주체의 자발적 공공기여에 의존해야 하는 상황으로, 현재 우양산업개발이 제시한 공공기여 규모는 공개되고 있지 않지만 업계 인사들의 전언에 따르면 ‘하나마나’한 정도의 미약한 수준으로 알려진다.

우양산업개발 소유 신라밀레니엄파크의 공시지가는 2025년 1월 기준 평당 59만2396원이다. 현재 신라밀레니엄파크 부지의 토지 용도는 관광휴양오락시설지구에 속해 호텔 등의 숙박시설이 들어설 수 없다.

경북문화관광공사가 토지이용계획 변경을 통해 이 부지를 복합시설지구로 변경할 경우 호텔 건립이 가능한 용지로 탈바꿈할 수 있다.

우양산업개발이 공사에 용도변경을 요청하며 제안한 사업계획에는 럭셔리호텔(130실)과 복합상가시설 등을 도입·설치할 것으로 확인된다. 우양산업개발 측 관계자에 따르면 하얏트호텔의 럭셔리 브랜드인 ‘하얏트 알릴라’ 유치가 확정적이라 한다.

비교적 사업성이 적은 청소년수련시설, 자연학습장과 같은 휴양문화시설이나 운동오락시설만 들어올 수 있었던 땅에 국제적인 브랜드의 유명 호텔을 세울 수 있게 되는 것이다.

실현될 경우 땅값 상승은 당연한데, 같은 보문관광단지 내 장기 휴업 상태로 놓인 콩코드호텔의 토지 공시지가(2025년 기준 132만7933만원)와 비교해보면 현재에 비해 공시지가로만 2.2배 이상 오를 것으로 예상된다.

공시지가가 아닌 실제 시장가격으로 따지면 우양산업개발이 얻을 토지가치 상승분은 더욱 커진다.

2017년 신라밀레니엄파크 공매 진행 당시의 감정평가액을 살펴보면 감정가 총액 570억9505만원 중 건축물 등을 제외한 토지(18만7085㎡) 감정가만 422억7906만원에 달했다.

이는 당시 공시지가(2017년 기준 55만8677원) 대비 약 133% 수준으로, 부동산 감정평가가 공시지가와 함께 주변 시세 등의 정보를 함께 반영한다는 점을 감안해 적용해보면 우양산업개발이 용도변경을 통해 얻을 토지가치 상승은 변경 이전 대비 3배 이상도 기대할 수 있다.

우양산업개발이 얻을 이익은 여기서 끝나지 않는다.

우양산업개발은 2020년 이 부지를 공매로 낙찰받았는데, 당시 낙찰가는 감정가의 49.39%인 279억7657만원이었다.

우양산업개발의 매입가를 기준으로 향후 예상되는 토지가치 상승을 통해 얻을 이익을 계산해보면 천억원에 육박할 것으로 예상된다.

신라밀레니엄파크 부지의 향후 실거래 가치를 인근 휴업 호텔부지(콩코드호텔) 공시지가의 133% 정도라고 보면 평당 176만6150원 수준으로 예상된다.

우양산업개발은 신라밀레니엄파크 부지 18만7085㎡를 279억7657만원(평당 49만4344원)에 매입했다.

단순 계산으로도 우양산업개발은 평당 49만4344원에 산 땅이 평당 176만6150원으로 약 3.5배 오른다는 뜻이고, 총액으로 본다면 279억7657만원이 999억5210만원으로 오른다는 예측이 가능하다.

우양산업개발은 토지 매입 약 5년여 만에 약 719억원 규모의 차익을 실현할 수 있게 됐으며, 여기서 그치지 않고 불가능했던 호텔 유치를 추진하면서 막대한 투자와 향후 운영 이익까지 기대할 수 있게 됐다.

우양산업개발이 가지게 될 모든 기대이익은 온전히 법률의 개정과 승인권자인 경북문화관광공사와 경북도에 의해 가능한 것이다.

때문에 지역사회는 경북도와 경북문화관광공사가 우양산업개발에 합당한 수준의 공공기여를 요구해야 한다는 목소리가 커지고 있다.

지역 개발업계 관계자는 “매입 후 지금까지 단 한 푼의 투자도 없이 보문관광단지의 최대 흉물로 방치해온 땅을 경북문화관광공사가 금싸라기 땅으로 바꿔준 것”이라며, “보문관광단지의 새도약과 발전을 위한다는 취지와 방향에는 십분 동의하지만 그 과정에서 특정 기업이 불로소득이라 할 수 있는 이익을 너무나 과도하게 얻는 것은 특혜를 넘어선 수준으로 보인다”고 말했다.

이어 “지구단위계획 사업과 같이 용도변경이 수반되는 개발사업의 경우 지가 상승분을 개발이익으로 환수하는 것이 현행 법률인데, 관광단지 내 토지이용계획 변경의 경우 이를 적용할 수 없다는 점은 명백히 불합리하고 불공정한 것”이라 말했다.