대구 등 영남권, 부동산 회복 걸림돌 ‘악성 미분양’ 쌓여 지역경제 악영향

부동산 경기 침체가 심화되면서 대구, 부산 등 비수도권 영남권 지역에서 미분양 주택이 불어나고 있다.

대구· 부산, 울산·경남 등 영남권이 대표적이다.

악성 미분양은 다 짓고도 분양하지 못한 주택을 말한다. 대구 등 영남권 4개 지역의 악성 미분양은 7천여가구에 달한다.

이는 전국 17개 시도 전체 물량의 3분의 1을 넘는다.

미분양 적체에서 비롯된 건설·부동산발 불황이 지역경제 전체를 잠식할 수 있다는 우려와 함께 미분양 해소에 숨통을 트일 대책이 시급하다는 목소리가 나온다.

◇ 대구 미분양, 전국 두 번째…부산 악성 미분양, 역대 최대

국토교통부가 최근 발표한 지난해 12월 주택통계에 따르면, 대구지역 미분양은 8천807가구로 경기도에 이어 전국에서 두 번째로 많다.

특히 대구의 준공 후 미분양 주택은 2천674가구로 전국에서 가장 많았는데, 이는 전국 악성 미분양 물량(2만1천480가구)의 12%에 달하는 수준이다.

부산은 아예 준공 후 미분양 아파트 물량이 역대 최대치를 갈아치웠다. 지난해 12월 1천886가구를 기록해 한 달 전보다 194가구 증가했는데, 이는 기존 최대였던 지난해 10월 1천744가구를 넘어선 수치다.

경남도 미분양 주택 5천347가구, 준공 후 미분양 1천775가구로 증가세를 이어갔다.

울산에서는 준공 후 미분양이 1천21가구로 전월보다 20가구 줄었지만, 미분양 아파트는 4천131가구로 한달 사이에 52.4%(1천420가구)나 급증했다.

이처럼 누적된 미분양 물량은 해당 사업을 추진한 건설사에 치명적인 악영향을 미칠 수밖에 없다.

분양 수익을 기대할 수 없을 뿐 아니라 미분양 물량을 직접 소유하면서 중과세 부담까지 떠안는데, 이는 건설사의 폐업이나 부도로 이어지기도 한다.

◇ DSR 완화 여부 촉각…CR리츠 등 추가 지원책 요구 목소리도

이런 상황에서 최근 국민의힘이 비수도권 미분양 주택 구입을 위한 대출에서 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 한시적으로 완화해달라고 정부에 요구, 그 결과에 관심이 쏠린다.

DSR은 대출자의 소득과 원리금 상환능력을 고려해 대출 한도를 정하는 규제로, 국민의힘은 준공 후 미분양 물량이 쌓이면서 내수·건설경기 회복을 가로막는다고 판단해 이 규제를 한시적으로 풀어야 한다는 입장이다.

금융위원회는 이런 요구에 "신중히 고려해 나갈 것"이라는 입장을 밝혔다.

미분양 주택을 매입하는 기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠)도 대안으로 거론된다. CR리츠는 여러 투자자로부터 자금을 모아 미분양 주택을 사들여 임대로 운영하다가 부동산 경기가 회복되면 매각해 수익을 내는 구조다.

이 회사가 미분양 주택을 매입할 경우에 법인 취득세 중과세율(12%) 대신 기본세율(1∼3%)을 적용하고, 취득 후 5년 동안 종합부동산세 합산에서 배제하는 등 조치가 따라야 한다는 것이다.

이밖에 미분양 물량을 청년·신혼부부 등을 위한 장기 임대 아파트로 전환하는 방안, DSR 외에 추가로 미분양 주택에 대한 대출 규제를 완화하는 방안 등을 고려해야 한다는 의견도 있다.