대구 상업용 부동산 수익률 하락에 거래량 ‘뚝’

대구지역 상업용 부동산의 수익률은 다소 하락했으며 거래량도 빠른 속도로 감소하는 중이다.

대구지역 중대형 상가의 투자수익률은 공실률의 상승 등으로 지난해 3분기 0.77%로 2020년 1분기 대비 0.45%p 하락했다.

같은 기간 소규모상가 역시 0.38%p 하락(1.17% → 0.79%)했다.

다만 전국적으로도 동 기간 중 중대형 상가의 투자수익률은 0.39%p, 소규모 상가의 투자수익률은 0.37%p 하락하는 등 국내 상가의 투자 수익률은 낮아지는 추세다.

한국은행 대구경북본부에 따르면 대구지역 중대형 상가 및 소규모 상가는 모두 2022년 3분기까지는 전국 대비 투자수익률이 높았으나 2022년 4분기부터 큰 폭의 하락세를 보이면서 2023년 상반기에는 최저 수준을 기록했다.

이후 일시적인 반등을 보였으나 최근 다시 하락 추세로 전환해 전국 평균을 하회하고 있다.

수익률 하락은 상가 거래량의 감소로 이어져 2020년 3833건에 이르던 대구지역의 상가 거래건수는 2024년(1~10월) 1275건으로 2020년 대비 66.7% 감소했다.

이는 같은 기간 전국 상가 거래건수가 8만7550건에서 5만4777건으로 37.4% 감소했던 것에 비해 그 감소폭이 더욱 컸다.

상권별로 다소 차이는 있으나 투자수익률은 대체로 코로나19 직후 낮은 수준에서 2021년까지는 상승했다.

그러나 2022년 이후에는 2023년중 일시 반등한 기간을 제외하면 현재까지 지속적으로 하락세를 보이는 등 대체로 유사한 모습이다.

중심 상권에서는 동대구 상권 및 수성범어 상권의 투자수익률이 빠르게 상승했으나 2022년 1분기 이후 세 상권 모두 비슷한 속도로 수익률이 하락하고 있다.

수성범어 상권의 경우 소득 수익률은 다른 상권과 비슷했으나 자본 수익률이 높아 전체 투자 수익률이 대체로 다른 두 상권에 비해 높았다.

대구지역 중대형 상가 투자수익률이 가장 높았던 2021년 4분기의 소득 수익률은 동대구 0.54%, 동성로 0.85%, 수성범어 0.66% 였다.

하지만 자본 수익률은 동대구 1.91% 동성로 1.44% 수성범어 2.51%로 수성범어 지역의 중대형 상가 자본수익률이 높았다.

대구지역 부동산 시장이 불황으로 돌아선 2022년 1분기 이후 수익률 하락폭 역시 세 상권 중 가장 컸다.

2021년 4분기부터 2023년 1분기까지의 수익률 변화를 살펴보면 동대구 상권은 1.98%p(2.45%→0.47%) 하락했으며, 동성로 상권은 2.29%p(2.30%→0.01%), 수성범어 상권은 2.74%p(3.17%→0.43%) 하락했다.

기타 상권에서도 비슷한 경향이 보이며 시지지구 역시 수성범어 상권과 마찬가지로 소득수익률에 비해 높은 자본수익률로 인해 전체 투자수익률이 상대적으로 높게 나타났다.

경북대북문 상권의 경우 2021년 3~4분기중 대학교 비대면수업이 연장돼 상가 매매심리가 악화되면서 자본수익률이 하락한 영향이 나타난다.

2022년 1분기부터 2023년 1분기까지의 투자수익률 변화폭은 지역별로 경북대북문 –2.56%, 상인월배 –1.12%, 시지지구 –1.98%, 칠곡 –1.43% 였다.

같은 기간 경북대북문의 자본수익률은 –2.55%, 시지지구는 –1.98% 등으로 해당 기간 자본수익률이 투자수익률에 영향을 크게 미쳤음을 알 수 있다.

대구지역의 상업용 부동산은 20대를 중심으로 한 인구 감소 지속, 비대면 소비 확대, 낮은 지역 소득과 소비부진 지속 등으로 당분간 높은 공실률이 지속될 가능성이 크다.

대구시 인구는 2023년 기준 약 237만명으로 2003년 254만명을 기록한 이후 지속적으로 감소추세를 보이고 있다.

특히 최근 5년간 대구지역 외부로 유출된 인구 중 20대 인구가 가장 큰 비중을 차지하고 있다.

최근 약세를 보이고 있는 동성로 및 경북대북문 상권은 모두 20대를 주 고객층으로 삼고 있는데 이러한 20대 인구유출이 지속될 경우 20대를 주 고객층으로 삼는 상권들은 지속적으로 타격을 받을 것으로 보인다.

또 코로나19 이후 비대면 물품구매가 활성화되어 오프라인 매장 방문에 대한 수요가 코로나19 이전만큼 회복되기가 여의치 않고 시간이 필요한 것으로 보인다.

뿐만 아니라 대구지역의 1인당 지역내총생산은 1993년 통계작성 이후 전국 광역지자체중 최하위를 지속해 전국 대비 60~70%대 수준에 머무르고 있다.

이렇듯 낮은 1인당 지역내총생산 역시 대구지역의 소비수요를 제약하는 요인으로 작용하고 있다.

한편 최근 대구지역의 소매판매는 2022년 4분기 이후 감소세를 지속하고 있는데 최근 들어 하락폭이 전국평균과 비교해 상대적으로 커지는 등 소비부진의 장기화 조짐이 보이고 있다.