대장동 사태 도시공원 특례사업으로 불똥...초과이익 환수장치, 아파트 사업 위축 우려

대장동 사태가 도시공원 특례사업으로 불똥이 튀면서 아파트사업을 전제로 한 도시공원조성사업 위축이 우려되고 있다.

국토교통부는 지방자치단체가 예산 부족 등으로 개발이 지연되는 도시공원부지를 민간이 특례로 개발해 아파트 건립을 허용하는 사업에도 초과이익 환수장치를 마련하고 시행에 들어갔다.

국토부는 공원부지 개발로 민간사업자에게 과도한 이익이 돌아가는 것을 사전에 막기 위한 조치로, 제2의 ‘대장동 사태’를 방지하기 위한 것이라고 밝혔다. 국토교통부는 이 같은 내용이 반영된 새 ‘도시공원부지에서 개발행위 특례에 관한 지침’이 최근 시행에 들어갔다고 6일 밝혔다.

주택건설업계 관계자는 “도시공원 특례사업은 해당 자치단체 심사에서 개발이익 자체를 도시공원 조성사업에 투자토록 강제하고 있으며 상당수 자치단체가 공원 조성사업에 과도한 요구를 하는 바람에 사업성이 떨어지는 상황에서 설상가상으로 이중 부담을 주는 것은 시장경제와 배치된다”고 부당하다는 주장을 펼쳤다.

포항지역에서는 환호, 상생, 학산공원 총 3개 공원에서 민간공원 특례사업이 진행되고 있으며 투자비 총액은 2조5308억원에 달한다.

민간사업자는 공원조성비와 토지보상비에 모두 5천146억원을 투입해 포항시 기부채납하고 전체 대상 공원부지 207만㎡ 대비 17~18% 정도에 아파트를 건립해 수익을 충당한다.

3개 공원 모두 사업계획을 수립해 포항시 승인을 거쳐 사업에 착수했지만 편입토지 소유주와 협의 과정에서 당초 보상금액보다 많은 금액을 부담해 사업성 확보에 어려움을 겪고 있는 것으로 알려졌다.

건설업계 관계자는 “이번 국토부 지침으로 인해 민간공원 특례사업은 위축될 수밖에 없으며 아파트 공급에도 차질이 빚어질 것”이라고 우려했다.

국토부의 새 특례지침은 공원 개발사업을 위해 지자체와 민간사업자가 체결해야 하는 사전협약서에 개발 사업에 따른 이익률(이익금액)을 사전에 설정하고 초과 이익이 발생하는 경우 공공기여 등 처리 방안을 미리 정하도록 했다.

국토부는 “아직 개발에 따른 민간 이익 상한을 정한 지자체는 없지만, 대부분 10% 미만으로 책정할 것으로 파악되고 있다”며 “초과이익 환수에 관한 구체적인 방법은 각 지자체가 상황에 따라 적합한 모델을 찾을 것”이라고 설명했다.

정부는 2011년에 공원부지로 지정됐지만 실제로는 개발이 이뤄지지 않고 있는 곳에 공원이 빨리 들어설 수 있도록 민간사업자가 공원용지를 매입해 공원으로 개발하는 경우 나머지 부지는 주택 등으로 개발할 수 있도록 특례제도를 마련했다.

이에 따라 5만㎡ 이상인 도시공원부지를 개발하는 민간사업자가 부지의 70% 이상을 공원으로 개발해 지자체에 기부채납하면 나머지 부지(잔여 30% 이내)에서는 주택 사업 등을 할 수 있다.

국토부 관계자는 “도시공원부지 개발 특례는 지자체의 재원 부족으로 공원부지 개발이 지연되는 곳에 민간자본을 끌어와 도심 내 공원을 보다 많이 확보하려는 제도”라며 “공원 설치비용과 개발이익이 적정하게 유지되도록 관리하겠다"고 말했다.

새 특례지침에는 공원 잔여 부지 개발로 인한 환경훼손을 막기 위한 기준도 담겼다. 도시공원 내 비공원시설 설치는 주변 경관과 조화를 이루도록 해야 한다는 기존 규정에 더해 자연스러운 스카이라인 형성과 함께 외부에서 공원 조망을 위한 통경축이 확보될 수 있도록 계획해야 한다는 내용이 추가됐다.

비공원시설 부지의 과도한 고밀개발로 기반시설 부족이나 공원과의 부조화 등 문제가 발생하지 않도록 계획해야 한다는 규정도 신설됐다.

아울러 민간사업자가 제안한 사업의 적정성·타당성 검토를 위해 관할 지자체가 한국개발연구원(KDI)이나 국토연구원, 한국부동산원, 지방행정연구원 등 전문기관에 검증을 의뢰해 사업 추진에 활용할 수 있도록 했다.

개발전문가 A씨는 “정부가 대장동 사태를 미연에 방지하는 차원에서 초과이익 환수장치를 도입한 부분은 이해되지만 자칫 사업성을 떨어뜨려 사업의 본질까지 훼손하는 일이 발생되지 않을까 염려되는 점도 있다”고 말했다.