[단독]신경주 데시앙 건축가산비용, 전국 평균의 120% 육박한다

경주시가 승인해준 신경주 더 퍼스트 데시앙의 건축 가산비용은 전국 평균치에 비해 20% 이상 높은 수치다.

건축가산비용은 분양가상한제 적용대상 아파트 분양가에 해당되는데 공공택지 분양가는 국토부가 정한 기본형건축비에 가산비용을 적용해 결정한다.

국토부는 지자체가 분양가상한제 적용 취지에 맞게 건축가산비를 과다하게 산정하지 않도록 감독하고 있다.

◇신경주 데시앙 건축 가산비용 비중 전국 평균보다 20% 높아
신경주 데시앙의 정부 기본형 건축비 2217억원에 산정됐다. 여기에다 경주시는 건축가산비 명목으로 309억원을 추가 반영해줘 건축비 총액은 2526억원에 달한다.

기본 건축비 대비 13.9%에 달하는 가산비용을 인정해준 셈이다.

전체 분양가에서 차지하는 비중 역시 10.4%로 매우 높은 수준으로 감사원이 밝힌 전국 평균 가산 비중은 2020년 기준 8.3%과 비교하면 2%p 이상 차이가 발생한다.

분양가상한제 적용주택의 경우 국토부가 고시하는 기본형건축비를 상한하지 않는 금액으로 건축비를 산정할 수 있으며, 시행사는 기본형 건축비 이외에 개별사업에 따라 추가적으로 제공하는 공사 등의 비용에 대해 ‘가산비용’으로 설정해 분양가를 책정한다.

타지역 분양가상한제 적용주택과 비교해도 신경주 데시앙의 가산비용 비중은 지나치게 높다는 것을 확인할 수 있다.

경기도 오산세교택지 2지구에 867세대를 공급하는 ‘호반써밋 그랜빌’은 전체 분양 총액 3653억2443만원에 건축 가산비용은 301억4345만원으로 8.25%의 비중을 차지했다.

경기도 화성시 태안3지구에 650세대를 공급하는 ‘우미린 센트포레’의 경우는 전체 분양 총액 2488억9280만원 중 건축 가산비 173억8745만원으로 6.99%의 비중을 차지할 뿐이다.

가산비용은 기본형 건축비 외에 추가적으로 소요되는 건축 관련 경비를 뜻하며, 가산비용에는 인텔리전트설비나 친환경주택 설비를 위한 가산비용과 같이 상품성 증가를 위한 공사비용이나 기간이자 등의 항목이 포함된다.

이러한 가산비용은 사업의 형식(관리신탁 여부, 시공사 도급 방식 등)이나 설계 및 시공방법의 차이 등으로 인해 택지비와 (기본형)건축비에 비해 변동 가능성이 크다.

결국 사업 시행자가 분양가격 및 사업수익 상승을 위해 추가하거나 부풀릴 여지가 많은 항목임을 알 수 있다.

게다가 태영건설이 자사 단독 시공이 아닌 다른 건설사와 공동도급 형태로 건설수주액을 나누기로 해 단가 상승요인을 스스로 만드는 것 아니냐는 지적도 나오고 있다.

뿐만 아니라 공동시공사로 계약한 건설사가 사업 수주 실적이 전무한 신생 건설사임이 최근 본지의 취재를 통해 드러났다. 시공능력은 물론이고 검증의 기회조차 없었던 시공사에 대해 분양신청 예정자들의 불안이 커지고 있는 상황이다.

◇분양가 심사내용 공개 않는 경주시…의혹 더 키워
시행사인 태영건설의 가산비용 부풀리기 의혹이 커지는 가운데 분양가 심사 주무관청인 경주시는 가산항목별 신청금액 산출 근거와 심사 내용 등에 대한 공개를 하지 않고 있어 분양가 심사의 적정성 및 실효성에 대한 지적마저 함께 제기되고 있다.

현재 공개된 내용은 가산비용의 세목이 공개되지 않고 ‘그밖의 비용’ 항목으로 합산된 금액만이 적혀져 있을 뿐이다.

가산비용 산출 근거에 대한 불투명성에 대한 지적이 이어지자 경북도는 최근 기초지자체에 공문을 발송해 가산비용에 대한 항목별 공시 필요를 알렸고, 경주시 또한 택지 가산비용과 건축 가산비용에 대한 항목별 금액을 별도 공시했다.

그러나 최종 결정 금액만 공시할 뿐 산출 근거나 심사 내용에 대한 공개는 일체 하지 않고 있어 오히려 가산비용 과다산정 의혹을 더욱 키우고 있다.

주택법 제57조 제7항은 “택지비 및 건축비에 가산되는 비용의 공시에는 따른 분양가심사위원회 심사를 받은 내용과 산출근거를 포함하여야 한다”고 가산비용 공시 의무를 별도로 명시하고 있다.

감사원 역시 지난 9월 분양가 가산비용 공시제도 운영의 부적정에 대해 실시한 감사의 결과보고서를 공개하며 분양가 심사를 하는 지자체의 가산비용 공시 의무에 대해 더욱 구체적으로 설명했다.

감사원은 “가산비용 공시를 별도 조항으로 규정한 취지는 분양가격(상한액)의 구성요소 중 택지비와 건축비는 분양가 심사 과정에서 변동될 가능성이 크지 않은 반면, 가산비용은 개별사업마다 공사 방식 등의 차이로 인해 분양가심사위원회의 심사 과정에서 항목별 인정 여부 및 금액이 결정되어 택지비와 건축비에 비해 변동 가능성이 크므로 이를 별도로 공시해 분양가 심사 과정의 투명성과 분양가심사위원회의 책임성을 강화하고 주택수요자의 알권리를 보장하기 위한 것이다”고 지적했다.

법령과 감사원의 지적에 따르면 분양가심사위원회의 가산비용 적정성 심사 이후 심사내용과 산출근거를 모두 공시하여야 하는 의무를 가짐에도 경주시는 심사결과인 최종 금액만을 공시한 것이다.

경주시 관계자는 본지의 건축비 가산비용 심의자료 제공 요청에 대해 “분양모집공고와 별도로 건축비 가산비용의 세목별 금액을 공시하면서 가산비용에 대한 공시 의무를 모두 이행했다”며, “정보공개청구 절차를 통한 접수 시 내부 검토를 통한 자료 제공 여부를 결정하겠다”고 말했다.

경주시의 공개 여부 판단에 대해 변호사 A씨는 “경주시의 판단은 법 조항을 매우 소극적으로 해석하고 가산비용 공시 의무를 별도로 규정한 취지에 정면으로 반하는 것이다”고 평가했다.